Capannone con mutuo e ipoteca
Se sull’immobile è iscritta un’ipoteca, la banca ha una garanzia che viene prima dei diritti costituiti dopo l’iscrizione. In caso di esecuzione forzata, un diritto di superficie successivo potrebbe non essere opponibile all’istituto: chi investe in un impianto da 25 o 30 anni non può correre questo rischio.
Per questo, quando c’è un’ipoteca, di norma si chiede alla banca un atto di assenso con cui riconosce il diritto di superficie e si impegna a rispettarlo. Le formule possibili sono diverse e dipendono dall’istituto e dal mutuo; il risultato è sempre lo stesso: il diritto diventa stabile anche nei confronti del creditore.
Come lo gestiamo
- Ce lo segnali già nel primo contatto (nel modulo c’è la voce “Con mutuo o ipoteca”).
- Nello studio preliminare verifichiamo le ipoteche iscritte dalla visura ipotecaria.
- Prepariamo noi la richiesta per la banca, con la documentazione tecnica e la bozza di assenso.
- Ti affianchiamo nel dialogo con l’istituto: per la banca un impianto che non toglie valore all’immobile, e anzi porta un reddito documentato, è di solito una buona notizia.
Il compenso attualizzato può servire anche a questo. Alcuni proprietari scelgono di incassare il valore attualizzato e usarlo per ridurre o estinguere il mutuo. È una scelta da valutare con il tuo consulente: ecco i criteri.
Capannone in leasing
Con il leasing immobiliare il proprietario del capannone è la società di leasing; l’azienda che lo usa è l’utilizzatore. Il diritto di superficie lo può concedere solo il proprietario, quindi le strade sono due:
1. Coinvolgere la società di leasing
L’utilizzatore ci segnala il tetto, noi presentiamo il progetto alla società di leasing, che concede il diritto di superficie. Gli accordi tra utilizzatore e società di leasing stabiliscono come ripartire il compenso e cosa succede al riscatto.
2. Attendere il riscatto
Se il riscatto è vicino, può essere più semplice avviare lo studio preliminare ora e firmare dopo il riscatto, quando l’utilizzatore è diventato proprietario. Lo studio non ti impegna, quindi non perdi tempo.
Altri vincoli da segnalare
- Pignoramenti o procedure concorsuali in corso: rendono di norma impossibile procedere finché non sono risolti.
- Servitù sulla copertura (antenne, passaggi, impianti di terzi): vanno indicate perché influiscono sul progetto.
- Contributi pubblici ricevuti per la costruzione del capannone: alcuni bandi prevedono vincoli di destinazione da verificare.
Domande frequenti
La banca può rifiutare l’assenso?
Può succedere, ma è raro quando l’impianto non riduce il valore della garanzia. Se la banca rifiuta, lo sapremo prima del contratto definitivo e senza costi per te.
Serve estinguere il mutuo prima di firmare?
No. Di norma basta l’assenso della banca; l’estinzione anticipata è una scelta tua, non un requisito.
Sono l’utilizzatore in leasing: posso contattarvi io?
Sì, anzi è il modo più comune di partire. Poi coinvolgiamo insieme la società di leasing.