Che cos’è il diritto di superficie
Il codice civile (articolo 952 e seguenti) consente al proprietario di un immobile di concedere a un altro soggetto il diritto di realizzare e mantenere una costruzione sopra il proprio bene, costruzione che resta di proprietà di chi la realizza. Applicato al fotovoltaico significa che:
- tu resti proprietario del capannone e del tetto;
- noi diventiamo proprietari dell’impianto che installiamo sulla copertura;
- il diritto ha una durata definita, nel nostro caso 25 o 30 anni.
Il diritto si costituisce con atto notarile e viene trascritto nei registri immobiliari: è opponibile a terzi e segue l’immobile anche se cambia il proprietario. Proprio questa stabilità permette a chi investe di finanziare un impianto che dura decenni, e a te di ottenere un compenso adeguato.
Cosa cedi e cosa mantieni
| Aspetto | Con il diritto di superficie |
|---|---|
| Proprietà del capannone | Resta tua, senza limitazioni all’uso dei locali sottostanti. |
| Uso della copertura | Riservato all’impianto per la durata pattuita, nelle aree indicate nel contratto. |
| Proprietà dell’impianto | Nostra, con i relativi oneri: assicurazione, manutenzione, pratiche, responsabilità. |
| Accessi | Concordati: i nostri tecnici accedono al tetto per manutenzione e controlli, con modalità definite nel contratto. |
| Vendita o eredità | Puoi vendere o lasciare in eredità il capannone; il diritto prosegue con il nuovo proprietario. |
| Fine del diritto | Alla scadenza l’impianto viene rimosso secondo quanto previsto dal contratto, salvo diversi accordi. |
Perché non una semplice locazione?
Un contratto di affitto della copertura è possibile, ma ha due limiti per un impianto che deve durare 25 o 30 anni: non attribuisce a chi investe un diritto reale sull’impianto e lo espone alle vicende dell’immobile, per esempio una vendita o un pignoramento. Il diritto di superficie, trascritto, risolve entrambi i problemi. Per te la differenza pratica è che il compenso è più stabile e l’accordo più chiaro.
La scadenza: perché il contratto deve dire tutto
Il codice civile prevede che, quando un diritto di superficie a tempo si estingue, la costruzione diventi del proprietario del suolo. Nel caso di un impianto fotovoltaico nessuno ha interesse a lasciare la questione al caso: il contratto stabilisce in anticipo chi rimuove l’impianto, entro quando e in che stato viene restituita la copertura, oppure eventuali alternative concordate.
Superficie concessa: tutto il tetto o una parte?
Il diritto riguarda le porzioni di copertura effettivamente utilizzate, più gli spazi tecnici necessari: passaggi per i cavi, un’area per inverter e quadri, l’eventuale cabina di consegna. Tutto è indicato in planimetria e allegato all’atto, così sai sempre quali parti del tuo immobile sono interessate.
Domande frequenti
Il diritto di superficie si può costituire su un tetto con ipoteca?
Sì, ma di norma serve il coinvolgimento della banca creditrice. Trovi i dettagli nella pagina dedicata a mutuo, ipoteca e leasing.
Chi paga l’IMU sull’impianto?
Gli aspetti fiscali e catastali dell’impianto e dell’immobile vanno valutati caso per caso: li affrontiamo nel contratto e ti consigliamo di confrontarti con il tuo commercialista.
Posso fare lavori sul capannone dopo la firma?
Sì, purché non interferiscano con l’impianto. Gli interventi che riguardano la copertura vanno concordati prima, come previsto nel contratto.
Cosa succede se l’impianto danneggia il tetto?
L’impianto è di nostra proprietà e sotto la nostra responsabilità: danni causati dall’impianto o dai nostri lavori sono a carico nostro e coperti dall’assicurazione.