Se vendi il capannone
Il diritto di superficie è trascritto nei registri immobiliari: chi compra il capannone lo acquista con il diritto già in corso e subentra nella posizione del proprietario. In pratica:
- con il compenso annuale, le annualità successive alla vendita spettano al nuovo proprietario, salvo diversi accordi tra venditore e acquirente;
- con il compenso attualizzato, lo hai già incassato: l’acquirente compra un immobile con il tetto impegnato e ne terrà conto nel prezzo;
- l’impianto, la sua gestione e la sua manutenzione restano nostri, senza nulla da rinegoziare.
Per un acquirente, un capannone con un diritto di superficie ben scritto non è un problema: è un immobile con un reddito accessorio documentato e, spesso, con una copertura rifatta. Conviene comunque citarlo fin dalle prime trattative, con il contratto alla mano.
Se il capannone passa agli eredi
Alla successione il diritto di superficie prosegue con gli eredi, che subentrano nei diritti e negli obblighi del proprietario. Il compenso annuale spetta agli eredi in proporzione alle quote, o secondo gli accordi tra loro.
Un consiglio pratico. Se la proprietà è già frazionata tra più persone, o lo sarà, il compenso attualizzato evita di dover gestire per decenni una rendita da dividere tra più quote. È una delle ragioni per cui molte famiglie lo scelgono.
Se la proprietà è già divisa tra più persone
Quando il capannone è in comproprietà, il diritto di superficie deve essere concesso da tutti i comproprietari. Le situazioni che vediamo più spesso:
- fratelli che hanno ereditato il capannone del padre, uno dei quali lo usa per l’azienda;
- quote divise tra coniugi o tra rami della stessa famiglia;
- una società immobiliare di famiglia con più soci.
Possiamo organizzare un incontro, anche in videochiamata, con tutti i comproprietari: spieghiamo il progetto una volta sola, rispondiamo alle domande di ciascuno e lasciamo il tempo per decidere.
Se vuoi conferire l’immobile in una società
Conferimenti, scissioni, fusioni: il diritto di superficie trascritto segue l’immobile anche in queste operazioni. Se ne stai pianificando una, parlane con il tuo commercialista o notaio e indicacelo: ne terremo conto nei tempi della firma.
Domande frequenti
Posso vendere il capannone durante l’iter, prima del contratto definitivo?
Sì, ma va gestito: la lettera di intenti e il preliminare prevedono come comportarsi in caso di vendita. Avvisaci prima di avviare la trattativa.
Un erede può opporsi al diritto già costituito?
No: il diritto costituito e trascritto vincola anche gli eredi e gli aventi causa del proprietario.
Il diritto di superficie abbassa il valore del capannone?
Dipende dal compratore e dall’uso che vuole fare della copertura. Per chi compra per usare i locali, un tetto impegnato ma rifatto e con reddito accessorio è spesso indifferente o positivo.